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2021年8月27日，上海第四批集中上市的新房摇号入围比例，做出重大调整，从网上房地产得到的消息是，认筹入围比例由原来的1：1.3调整为最高1：2.5。

从这次上海第四批集中上市的新房入围比例变化情况可以得出一个规律：新房摇号入围比例将根据楼盘环线位置的逻辑来划分。

内环内的楼盘入围比例为1：2.5，

外环内的楼盘入围比例为1：2，

外环外郊环内的楼盘比例为1：1.8，

远郊的楼盘则依旧为1：1.3。

从这个比例的调整来看，除去远郊的楼盘没有变化，其他的新房认筹入围比例都有不同程度的提高，尤其是内环内的新房，这就意味着此次的新房入围积分将可能会降低。

从比例调整来看，释放出这么几个信号：增加新房入围人数，增加中签的机会；降低新房市场热度，缓解购房者焦虑的情绪；吸引更多的人购买新房。那这些变化会对于市场带来哪些影响呢？

一，低分选手的春天即将到来，高分选手优势不再

大部分新房的积分要求进一步降低，这对于部分低分的购房者来说是一个利好，原本都已经被部分楼盘劝退的购房者，就在消息颁布的当天又重新燃起了希望，虹桥蟠龙之前网传积分必须达到80分以上，甚至有很多都是满分的选手。蟠龙处于外环外，认筹入围比例从1：1.3上升到1：1.8，这次能多入围371组客户，积分70分以上可能也会有机会了。

但反观高分选手，无房加超长的社保月份，对于购买热门新房原本优势明显，1：1.3入围，摇号中奖概率为76.9%，但现在部分楼盘最高入围比例为1：2.5，摇中的概率只有40%了，高分很有可能也买不到房子了。

二，对二手房市场的影响将进一步加大

新房的认筹比例调整，表面上是针对新房市场，对二手房会有什么影响呢？新房认筹比例的提高，一定程度提高了入围人数，对原本积分较低买不了新房的购房者，又带来了一丝希望，这个就导致购买二手房的人群会进一步减少，加上本月刚刚出台的二手房三价核验政策，上海二手房市场已经明显冷了下来，依据之前深圳市场的行情变化，核验价出台后的半年左右才是二手市场的最低点，目前深圳二手房月成交量只有2000多套，降幅惊人。所以，此次新房认筹比例政策，对二手房市场的交易无疑是雪上加霜，上海二手房成交量会进一步加快萎缩，只要有点积分都考虑买新房吧。

三，认筹比提高，不意味着积分都会降低，分化会更加严重

认筹比例的提高，是不是意味着所有新房的积分要求都会降低。肯定不会！认筹比例提高，积分是否降低，还要依据楼盘项目本身的情况和开盘房源套数而定。价差大，性价比高的网红盘，积分不会降低很多，开盘房源套数有限的，甚至原本需要满分，现在可能积分还是要接近满分才行。但各个新盘之间的分化会加剧，原先积分要求在50分左右的楼盘，可能由于认筹比例的提高，而不触发积分，部分外环外的项目将尤为明显。

四，市场未达预期，政策调控不止，不断优化政策落地是大趋势

2021年上海出台了多达30多项房地产调控政策，密集程度和调控力度全国罕见，这足以表明国家及地方**对房地产调控的决心。而且许多政策是在前期政策的基础上打的“补丁”，不断优化政策，加强调控效果，坚决规避漏洞是未来市场调控的趋势。此次新房认筹比例的调整也是基于之前出台的新房新规而做出的调整，充分体现了细化管理，不同产品有不同的入围分数线，说明楼盘之间的需求差异是明显的。改变此前一刀切的方式，说明在发现新现象之后有不同的针对方案给予优化。

上海此次第四批新房下个月就将集中认筹，大部分会在10月开盘，那这些新房该怎么选？

新房认筹比例的提高，更加坚定了买新房的决策，积分再低也应该考虑。

预算300w以下

如果你的公司在临港，满足临港人才标准，那就毫无犹豫地选择临港。其他金山和崇明都不做推荐，如果都买不了，可以考虑一下嘉定安亭的中骏璟尚，毕竟在五大新城中嘉定凭借产业、教育和商业配套的优势，整体发展更好一些。

预算300-500w

积分高可以考虑徐泾的远洋虹桥万和源，此次推出68平的2房在预算内也是可以买到的。积分一般可以着重考虑浦东的绿地海富东上海以及保利云上拾光，宝山的大华锦绣悦府，因为认筹比例调整，分数也是相对亲民一些了。

预算500-800w

这个预算范围里，高积分一个浦东一个浦西，蟠龙和仁恒金桥世纪将是此批次新房里关注度最高的，低于70分很难有机会。虽然认筹比例上升，但这两个项目的积分基本不会下降太多。浦东融创、壹府澜庭这次的入围积分可能会比上一期有所下降，积分整体要求并不高，闵行的融信旭辉世纪古美推盘数量较多，积分要求大概率也会降低不少。

预算800-1200w

这个区间预算的新房没什么好的项目可以推荐，只有金桥仁恒世纪，其他几个项目都不值得买。

预算1200-1500w

融信旭辉世纪古美的4房，以及静安宝珀公寓的3房。

1500w以上

这个基本属于上海顶级豪宅的段位了，强力推荐新天地翠湖，徐汇滨江的云锦东方。浦东的滨江一品苑因为产品问题，不建议购买，另几个别墅项目，因为面积过大，未来价格预期受限，只适合自住。